Общее собрание собственников многоквартирного жилья способно на многое. Но главное - грамотно его провести. Представители Госжилнадзора по региону и эксперты отрасли объяснили, как это сделать.
Понятие «общее собрание собственников многоквартирного жилья» знакомо многим. Однако зачем нужен этот коллегиальный орган, нюансы его работы понятны не всем. А ведь от него во многом зависит комфорт нашего проживания.
Например, жители нескольких подъездов многоквартирного дома решили установить в подъезде домофоны. Однако некоторым жильцам это не нужно, и они отказываются вносить плату за установку и эксплуатацию этих технических устройств. Каким образом обязать жильцов вносить плату за новое домовое имущество?
Другая ситуация. Актив жильцов решил обустроить в вашем дворе новую игровую детскую площадку. Однако мнения среди остальных жильцов дома разделились. Часть собственников возражает - мол, не лучше ли на этой же территории разбить цветники, посадить побольше деревьев и кустарников.
Третья группа жильцов и вовсе требует обустроить около дома дополнительные места под парковку личных авто.
Как решить все эти вопросы в русле законодательства? Существует универсальная схема решения подобных и множества других не менее непростых ситуаций в жизни вашего многоквартирного дома. И этот способ - проведённое по всем нормам закона общее собрание.
«Это собрание собственников многоквартирного дома, на котором принимаются решения о форме управления, о реконструкции дома, о пользовании общим имуществом и пределах использования земельного участка, - поясняет начальник отдела лицензирования и надзора за управлением многоквартирными домами инспекции Госжилнадзора Волгоградской области Павел Денисов. - На этих же собраниях выбирают совет дома и его председателя. Такое собрание не может проводиться спонтанно, для его организации и проведения законодательством предписаны жёсткие рамки».
«Понятие «общее собрание собственников помещений в МКД - орган управления многоквартирным домом» появилось в Жилищном кодексе около 20 лет назад с принятием этого законодательного акта, - рассказал юрист регионального Центра информационной поддержки реформ ЖКХ Вячеслав Гончаренко. - Определение общего собрания собственников содержится в ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, а все компетенции подробно расписаны в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ».
Что решает собрание жильцов?
Вопросы о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек, предстоящем капитальном ремонте и способах формирования средств капремонта жилого здания.
Способы и пути использования придомового земельного участка.
Проблемы использования общего имущества дома третьими лицами, например, арендаторами подвалов и цокольных этажей, размещение на домах наружных рекламных конструкций и т. п.
Способ управления многоквартирным домом, выбирает совет многоквартирного дома.
Как о нём узнать?
Оповещение о мероприятии должно быть вручено лично каждому собственнику домового имущества под расписку, либо размещено в стенде объявлений у подъезда, либо направлено заказным письмом.
Оповестить должны не позднее чем за 10 дней до его проведения.
Как оформить протокол?
Решения общего собрания оформляются протоколами. Основная информация с собрания плюс итоги голосования доводятся до сведения собственников дома не позднее чем через 10 дней после принятия решений. Обычно для этого в помещении дома, например, в подъездах, на доске объявлений, в общедоступном месте, которое заведомо оговорено на собрании, вывешивается соответствующее сообщение.
Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня или, наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания.
Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний из одного дома по однотипному вопросу, орган ГЖН обязан проверить факт соблюдения жильцами законодательства.
Если кворум есть?
Для ведения собрания (прямо на нём) выбирается председатель, секретарь, который ведёт протокол, и счётная комиссия, которая подводит итоги голосования. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня.
Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».
Кто может инициировать общее собрание?
Инициатором общего собрания может выступать либо управляющая организация, либо кто-то из собственников.
Что должно быть указано в сообщении о проведении собрания?
- По чьей инициативе оно созывается;
- Какая будет форма проведения собрания - очная, заочная или очно-заочная. Очно-заочная предполагает возможность обсудить вопрос с присутствием большинства собственников, но проголосовать позже - в чётко обозначенную дату;
- Дата, место и время проведения собрания. В случае заочного голосования - дата окончательного приёма решений по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- Повестка дня;
- Порядок ознакомления с информацией, которую предстоит обсуждать, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Как считаются итоги голосования?
Для принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, использовании общего имущества, об использовании фонда капремонта, земельного участка, о способах пользования имуществом фонда нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собрания собственников.
Простым большинством голосов принимаются решения по всем остальным вопросам жизнедеятельности многоквартирного дома.
Сколько человек нужно для кворума?
Общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от их общего числа - ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
Как голосовать?
Правом голосования обладают только собственники помещений. Даже если один человек владеет несколькими квартирами в данном доме, проголосовать он может всего один раз.
«Голосовать на общем собрании собственник может как лично, так и через своего представителя. Это прописано в ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, - говорит Вячеслав Гончаренко. - Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально».
Если кворума нет?
Если общее собрание не собрало кворума, необходимо составить об этом соответствующий протокол. Документ подписывает инициатор / инициаторы его проведения. Далее активом жильцов или домовым советом решается вопрос о созыве нового собрания со схожей или аналогичной повесткой.
Если не голосовал?
Решение общего собрания собственников, которое относится к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений, даже для тех, кто не участвовал в голосовании. Данная норма прописана в ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.
Материал подготовлен в рамках проекта «Умная коммуналка»
Как сменить недобросовестную управляющую компанию? 
Могут ли члены советов многоквартирных работ получать деньги за свой труд? 
Волгоградцам пояснили, как перенести капремонт дома на более ранний срок 
На «троечку». Что волгоградцы думают о качестве капремонта в их домах 
Жителей новостроек Волгограда заставят ежемесячно сдавать на капремонт