Директор Фонда «Институт экономических и социальных исследований» Михаил Шевяков накануне нового года рассказал о тенденциях и перспективах развития рынка жилой недвижимости Волгограда.
Михаил Юрьевич, Фонд «ИЭСИ» регулярно публикует данные о состоянии рынка первичной жилой недвижимости. Чем вызвано такое внимание именно к этой отрасли?
В рынке жилищного строительства, как в зеркале, отражается вся экономика региона. Если приходят новые участники, появляются интересные проекты, значит, специалисты строительных профессий обеспечены работой, а бюджет – налогами. Кроме того, высокий спрос на квартиры свидетельствует о достаточном уровне доходов населения. Если люди готовы брать ипотечные кредиты со сроком выплаты 20-30 лет, значит, они уверены в своем будущем материальном положении.
Каковы в настоящее время основные тенденции на рынке жилищного строительства в Волгограде?
В настоящее время в Волгограде реализуется ряд крупных строительных проектов. Эксперты констатируют не только расширение предложения, но и его качественное изменение. Застройщики предлагают волгоградцам проекты комплексной застройки, предполагающие наличие развитой бытовой и социальной инфраструктуры. Приобретая квартиру в таком микрорайоне, человек получает в пределах пешей доступности детский сад и поликлинику, магазины и предприятия сферы услуг. Безусловно, это свидетельствует об улучшении качественных характеристик предложения на рынке недвижимости. В наш регион приходят крупные федеральные застройщики, которые приносят с собой новые технологии, стимулируют инновационное развитие отрасли.
Прошлый год был рекордным по объемам ввода жилья – около 260 тысяч квадратных метров в Волгограде. За 10 месяцев этого года уже введено в эксплуатацию более 285 тысяч. То есть, позитивная динамика налицо. Вместе с тем стоит отметить, что сейчас на рынок выходят дома, строительство которых было начато в предыдущие годы. Эксперты строительной отрасли отмечают, что новые масштабные проекты, обеспечивающие предложение в 2016-2017 годах, носят единичный характер.
Почему строительные компании не начинают новых проектов?
Есть несколько факторов. В числе наиболее значимых мы называем финансовый. Уже сегодня стоимость одного квадратного метра на рынке первичного жилья для потребителя близка к его себестоимости для строителя. В 2014 году разница составляла 6,8 тысяч за квадратный метр. В эконом-сегменте, наиболее распространенном и востребованном в Волгограде, этот показатель составлял, по экспертным оценкам, около полутора тысяч.
В 2015 пока нет официальных данных статистики, но мы можем уверенно предполагать, что себестоимость значительно вырастет. Валютные колебания, санкции, сложная международная обстановка приводит к повышению стоимости материалов и оборудования для строительства. Все это с неизбежностью приведет к росту цен на квартиры, что в свою очередь отразится на покупательской способности населения. Строительные компании занимают выжидательную позицию, достраивая имеющиеся дома и не начиная новых. В перспективе нескольких лет это может привести к определенному дефициту предложения на рынке первичной жилой недвижимости.
А как же ипотека с господдержкой?
Действительно, государственное субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам оказало значительное стимулирующее воздействие на строительную отрасль и рынок жилья.
Мы должны понимать, что меры государственной поддержки ограничены во времени. В Постановлении Правительства обозначен период действия этих мер – 1 марта 2016 года. По факту уже имеется информация, что в ряде регионов банки исчерпали или близки к исчерпанию лимита выделенных средств, в связи с чем программа льготного ипотечного кредитования завершается досрочно. Например, по сообщениям в СМИ, банки Свердловской области могут ограничить прием заявок на ипотеку с господдержкой 2015 годом, из-за чего в декабре риелторы и застройщики ожидают ажиотажный всплеск спроса.
Насколько вероятен такой сценарий в Волгограде?
Возможно, в нашем городе речь не пойдет о резком скачке спроса, однако, можно уверенно прогнозировать увеличение числа обращений. Риэлторы и застройщики хорошо помнят прошлогодний предновогодний ажиотажный спрос на жилье, обусловленный резким падением курса рубля.
В настоящее время также можно назвать ряд факторов, которые стимулируют потребителя поторопиться с приобретением жилья. Во-первых, это стоимость жилья, которая приближена к себестоимости. Очевидно, что в будущем году застройщики будут вынуждены повышать цены на квартиры, возможно, рост будет весьма существенным. Во-вторых, сокращение предложения в среднесрочной перспективе. Наиболее привлекательные объекты будут быстро распроданы, какое-то время рынок будет предлагать не самые лучшие варианты. В-третьих, возможность воспользоваться существующими мерами государственной поддержки: оформить ипотеку с господдержкой, вступить в программу «Жилье для российской семьи».
Что это за программа?
В Волгоградской области реализуется программа «Жилье для российской семьи». В рамках этой программы отдельные категории населения могут приобрести квартиру по цене 33 тысячи рублей за квадратный метр. Это очень выгодное предложение, и очевидно, что количество средств в бюджете небезгранично. Если вы планируете приобретать жилье и соответствуете условиям участия в Программе, я бы однозначно рекомендовал не затягивать с оформлением документов.
Что Вы посоветуете волгоградцам, которые планируют купить квартиру – поторопиться, подождать до нового года, отложить покупку?
Конечно, торопиться в таком серьезном деле не следует. Приобретение квартиры – ответственное решение, требующее тщательного подхода. Но и занимать выжидательную позицию я не вижу смысла. Если покупка квартиры для вас актуальна, целесообразно заняться ее поиском и оформлением документов уже сейчас. Новый год, к сожалению для нас, кроме приятных хлопот и сюрпризов, уже ожидаемо приносит повышение цен. Декабрь - лучшее время, когда можно решить квартирный вопрос с оптимальными затратами.
В элитную недвижимость Киева вкладывают миллионы 
Почему инвестиции в недвижимость сегодня невыгодны? 
Как накопить на первоначальный взнос по ипотеке?