Долгое время проблема обманутых дольщиков была достаточно острой и болезненной. Сроки сдачи домов затягивались, люди в отчаянии выходили на митинги, писали обращения и жалобы в различные инстанции. Однако сейчас властями Волгоградской области найдены механизмы, позволяющие решить застарелую проблему и защитить права дольщиков.
Стройка без гарантий?
Понятие «долевое строительство» вошло в обиход около 25 лет назад. Тогда многим казалось, что это достаточно лёгкий способ обзавестись новым жильём, причём исключительно на первичном рынке - в новостройках.
Со временем оказалось, что наряду с явной выгодой, покупка квартир по договору долевого участия сопряжена с немалыми рисками. Дело в том, что подобный способ инвестирования денег не даёт каких-либо конкретных гарантий, что дом, в который вы вложились, вообще когда-либо будет достроен.
Чтобы как-то повысить безопасность подобных сделок, с 2014 года в федеральный закон о долевом строительстве был внесён ряд поправок, обязывающих застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Тремя годами позже, в 2017 году законодателями введены дополнительные поправки, гарантирующие инвестору-дольщику если не своевременное оформление построенной квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств в случае провала стройпроекта.
Но и эти механизмы помогают не стопроцентно. Эксперты стройотрасли прогнозируют, что до 2020 г. принцип долевого строительства будет, вероятнее всего, отменён.
В перспективе взамен предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При такой системе финансировать стройку будут со специального единого банковского счета, коллегиального для всех дольщиков. Но пока в деталях такой прообраз реформы долевого строительства не разработан.
В лабиринте долгостроев
Впервые о проблеме обманутых дольщиков в волгоградском регионе всерьёз заговорили около десяти лет назад. Именно тогда многие перспективные проекты из-за ухудшения финансовой ситуации в стране стали массово переходить в разряд безнадёжных долгостроев. Типичный пример - ЖК «Доминант» в Советском районе города-героя. Грандиозная стройка - три 24-этажных дома, куда были привлечены средства 305 граждан, началась ещё в ноябре 2007 года. Все три высотки планировалось сдать к концу 2011 года, но строительство было заморожено, едва успев начаться. Прежний застройщик «УК Квартстрой» попал в порочный круг финансовых проблем. Аналогичная ситуация произошла в том же Советском районе с комплексом «Парк Европейский». Правда, там часть первой очереди комплекса строители худо-бедно успели сдать.
«Только по двум объектам - ЖК «Парк Европейский» и жилой комплекс «Доминант» пострадавшими оказались 2 тысячи человек, - рассказал о масштабе проблемы координатор инициативной группы дольщиков Александр Назаров. - Даже там, где дома были готовы на 80-90%, перспектива достройки оказалась туманной».
В отчаянии люди организовывали бесчисленные собрания, акции, писали обращения во все органы власти.
В соседнем с Волгоградом Волжском на годы «завис» ещё один амбициозный проект с участием дольщиков - малоэтажный комплекс повышенной комфортности «АхтубаСитиПарк». Проект позиционировался как качественная комплексная застройка повышенной комфортности в экологически привлекательной местности у берега реки. На площади более 230 гектаров предполагалось разместить не только миллион квадратных метров жилья, но и все объекты инфраструктуры, включая зоны отдыха, школу, детский садик.
Но, едва начавшись, «стройка века» стала пробуксовывать, а затем и вовсе замерла.
Схожие проблемы возникли не только у огромных комплексов уровня «Парка Европейский» и «АхтубаСитиПарка», но и у сравнительно небольших проектов.
«Мы с супругом участники долевого строительства 10-этажки по ул. Рыкачева, 20 в Тракторозаводском районе, - рассказывает дольщица Ирина Беткер. - Её должны были сдать ещё в 2015 году. Готовность, по оценкам облстройнадзора, в начале 2017 г. была 90%. Казалось бы, ещё чуть-чуть, и можно праздновать новоселье. Но на стройплощадке месяцами не было ни одного рабочего!».
Обратная связь
В конечном итоге власть услышала жалобы дольщиков.
«Начиная с 2014 года региональная власть, прокуратура области предприняли ряд системных решений для привлечения к достройке нового инвестора, - рассказали в областном комитете строительства. - Так, по договоренности с руководством области строительная компания «Пересвет-Юг» взяла на себя обязательства по достройке многоквартирных домов по улице Лавочкина, 7, ЖК «Атлант» и ЖК «Доминант». Создана межведомственная рабочая группа по урегулированию проблем дольщиков, состоящая из представителей власти, облдумы, правоохранительных органов и самих дольщиков».
Подписаны соглашения с новыми застройщиками на завершение ЖК «Парк Европейский», «Эдем», «Чайка-2». А ЖК «Доминант», который строили с 2008 года, сдадут к концу 2018-го. Достройка комплекса «Адмиралтейский» будет завершена на средства Волгоградского агентства по ипотечному жилищному кредитованию».
«Долгострои - это веяние кризисов 2008 и 2014 годов, - отметил на недавней встрече с волгоградскими дольщиками депутат Госдумы Александр Сидякин, входящий в рабочую группу нижней палаты российского парламента по решению проблем дольщиков. - Мы постоянно ездим по регионам, изучаем опыт властей. Волгоградская область - среди лучших, здесь ведётся системная работа по решению этого сложного вопроса».
Как считают в областном комитете строительства, основной проблемой долевого строительства является явное несовершенство российского законодательства в этой сфере. Фактически граждане, доверяющие свои кровные средства бизнесменам, застройщикам в надежде решить жилищные проблемы, годами не были ничем защищены.
«Я с 2008 года жду новоселья, - говорит дольщик ЖК «Доминант» Полина Таубе. - Были суды, встречи, отчаянье. Но только после того как областные власти нас услышали, начались сдвиги».
«Прежний застройщик остался должен огромные суммы кредитору, - поясняет Александр Сидякин. - Вся недвижимость была арестована, и только благодаря совместным усилиям Минстроя России и главы региона Андрея Бочарова достигнута договорённость с крупнейшим кредитным учреждением в стране о сокращении финансовых требований фактически в пять раз».
«Мы совместными усилиями решаем проблему, это хороший пример, который можно изучить и применять на территории Российской Федерации, - отметил губернатор области Андрей Бочаров. - Людей мы не бросим. У нас выстроены хорошие конструктивные отношения с инициативными группами по всем объектам, по каждому дому ведётся работа. Мы понимаем, что решение такого рода проблем потребует времени, ресурсов, терпения и чёткого исполнения взятых на себя обязательств».
Как пояснили в областном стройкомитете, в Волгоградской области действуют механизмы, направленные на повышение привлекательности достройки проблемных долгостроев новыми инвесторами. Например, те из них, кто берётся за проблемные дома, могут рассчитывать на помощь администрации региона и муниципалитета в виде различных преференций. В частности, застройщик получает компенсацию затрат на подключение к инженерным коммуникациям. На эти цели в бюджете Волгоградской области заложено в 2018 г. 126 млн руб. Помимо этого, добросовестные застройщики могут претендовать на первоочередное получение земельных участков для строительства без участия в торгах.
На что обратить внимание дольщику?
- При заключении договора на долевое строительство (ДДУ) застройщик должен предоставить вам по первому требованию всю проектную документацию, включая строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, её площадь и планировку. А также информацию о деятельности застройщика и всех объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних трёх лет.
- Сразу оговорите в деталях стоимость и порядок оплаты - единовременно или в несколько этапов. Как правило, у благона-дёжных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны вас насторожить.
- В договоре долевого участия должен быть чётко определён период, по истечении которого дом должен быть введён в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы на имя собственников. При всех форс-мажорах обратите внимание на пункты об обязательной выплате вам гарантированной неустойки.
- Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Вы всегда имеете возможность застраховать свою сделку - это увеличивает сумму расходов, но минимизирует риски.
Публикация подготовлена в рамках проекта «Умная коммуналка»
Хочу строю – хочу нет. В Волгограде дольщиков обманули в восьмой раз 
Волгоградским строителям не нравится инициатива правительства 
Город серый. Почетный архитектор России о ценах на жилье и безвкусице 
Как Сбербанк комментирует новый скандал вокруг строительства ЖК «Доминант»?