«Сами виноваты!» В мошенничествах с жильем крайними остаются покупатели

В наши дни становится все больше случаев, когда собственник продает свою квартиру, но некоторое время спучстя выясняется, что он действовал под влиянием мошенников и передал им все  деньги от продажи. Суды становятся на сторону жертв аферистов и признают сделку недействительной, а добросовестный покупатель остается без квартиры и без денег, которые он откладывал или взял кредит на покупку жилья в банке. 

Почему суды принимают такие решения, и почему такая ситуация не признается форс-мажором для списания банком кредита? За комментариями «АиФ-Волгоград обратился к кандидату юридических наук, доценту кафедры гражданско-правовых дисциплин ВИУ РАНХиГС Дмитрию Токареву. 

«Не гоняйся за дешевизной»

«Гражданское законодательство основано на принципах, среди которых одним из базовых является принцип неприкосновенности права собственности», — поясняет Дмитрий Токарев. 

Если квартира была продана собственником, который на момент сделки не имел права распоряжаться ею в полной мере (например, действовал под влиянием обмана, заблуждения, не осознавал последствий), то первоначальный собственник имеет законное право требовать возврата своего имущества, причем понятие «добросовестного приобретения» является в этом случае вторичным. Закон прежде все направлен на защиту права собственности продавца. 

Чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, покупатель должен доказать, что он предпринял «все разумные меры» для проверки юридической чистоты сделки. Закон возлагает на покупателя активную роль и больше рисков, связанных с приобретением недвижимого имущества. 

Что считается «разумными мерами»:

• проверка правоустанавливающих документов: изучение свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, дарения, наследства и т.д.;
• запрос выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) — это очень важный документ, который показывает текущего собственника, наличие обременений (ипотека, арест, рента и т.д.);
• проверка юридического статуса продавца: необходимо убедиться, что продавец дееспособен (нет ли признаков психического расстройства, зависимости), не находится ли под опекой, не признан ли недееспособным. В случае с пожилыми людьми, это особенно важно — проверка перед сделкой медицинских документов (справки от психиатра, нарколога);
• проверка истории квартиры: изучение цепочки предыдущих сделок, чтобы убедиться, что квартира не «отмывалась» через ряд подозрительных операций;
• наличие доверенностей: если продавец действует по доверенности, нужно тщательно проверить ее подлинность, срок действия и объем полномочий;
• проведение сделки через нотариуса. Хотя нотариус не несет полной ответственности за чистоту сделки, его участие повышает гарантии, так как он проводит определенную проверку документов и личности сторон;
• личное общение с продавцом — оценка состояния продавца, его адекватности, понимания происходящего. 

В последующем, в случае возникновения судебного спора, суды могут не признать покупателя добросовестным, если будет установлено, что покупатель игнорировал явные признаки недобросовестности продавца ( например, продавец был в явно неадекватном состоянии, документы выглядели подозрительно, цена была явно занижена); не провел элементарные проверки — не запросил выписку из ЕГРН, не выяснил историю квартиры, не проверил дееспособность продавца; действовал поспешно — не уделил должного внимания процессу оформления сделки; был в сговоре с мошенниками. Последнее является крайним случаем, но если есть доказательства такого сговора, то покупатель, естественно, не будет признан добросовестным. 

«Это не стихийное бедствие»

Важно понимать, что Закон исходит из презумпции, что покупатель, покупая дорогостоящий объект, должен проявлять должную осмотрительность. Если этой осмотрительности не проявлено, и возникают проблемы, суд может решить, что покупатель сам поставил себя в уязвимое положение.

Что касается отнесения данной ситуации к форс-мажорным обстоятельствам, то, как правило, суды не признают такие случаи форс-мажором в отношении необходимости погашения кредита. 

Форс-мажор — это чрезвычайные и непреодолимые обстоятельства, которые объективно невозможно предвидеть и предотвратить. Это стихийные бедствия (землетрясение, наводнение), войны, эпидемии, крупные техногенные катастрофы.

Мошенничество, к сожалению, является известным риском при проведении сделок. Это не стихийное бедствие, а деяние, совершаемое людьми, и необходимо исходить из того, что риск мошенничества в значительной степени «предотвратим» путем проявления той самой «должной осмотрительности».

Форс-мажор по своей природе предполагает отсутствие вины сторон. В случаях мошенничества, если покупатель не проявил должной осмотрительности, это может быть расценено как небрежность, а не как объективная невозможность предотвратить ситуацию.

В рыночной экономике риски, связанные с заключением сделок, ложатся на стороны, заключившие эту сделку. Если покупатель приобрел жилье, которое оказалось «проблемным» из-за действий третьих лиц (мошенников), и при этом сам не проявил должной осмотрительности, то ответственность за последствия, включая необходимость возврата квартиры и погашения кредита, в первую очередь лежит на нем.

Что можно порекомендовать покупателю в такой ситуации?

• Во-первых, необходимо сохранять все документы: договоры, расписки, платежные поручения, переписку.
• Во-вторых, незамедлительно обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном и гражданском праве.
• В-третьих, попытаться взыскать ущерб с мошенников, если конечно они установлены. Но зачастую это долгий и малоэффективный процесс, так как мошенники, как правило, действуют продуманно и неуловимы.
• И наконец, необходимо вести диалог с банком, объяснять ситуацию, искать пути реструктуризации кредита, но стоит понимать, что банк является кредитором, и он имеет право требовать возврата долга.

Таким образом, закон стремится защитить права всех сторон, но в случае мошенничества, он возлагает повышенную ответственность на покупателя за проверку юридической чистоты сделки. Непроявление должной осмотрительности — это основной фактор, по которому суды могут не признать покупателя добросовестным и не освободить его от ответственности по кредитным обязательствам.

Ранее «АиФ-Волгоград» рассказывал о позиции прокуратуры при такого рода сделках и публиковал советы риелтора Ольги Кириловой. 

Читайте нас в Telegram.

«Это не шутка!» Отец дал «ответку» школьнику, издевавшемуся над его дочкой Подробнее