Волжанка Анастасия Спасских обратилась в vlg.aif.ru, оказавшись в сложной жизненной ситуации. Переехав в город и купив садовым дом, она надеялась, что ей удастся воспользоваться дачной амнистией и перевести его в статус жилого. Однако мечта не сбылась. В чем причина и удастся ли ей решить свою проблему, разбирались vlg.aif.ru и доцент кафедры финансового и предпринимательского права Волгоградского института управления – филиала РАНХиГС, кандидат юридических наук Дмитрий Токарев.
«Ограничений не указали»
«Дом я приобрела в 2021 году на левом берегу реки Ахтубы в товариществе собственников недвижимости садовом некоммерческом товариществе (ТСН СНТ) «Рассвет». Используя возможности так называемой дачной амнистии попыталась перевести через МФЦ садовый дом в статус жилого. Но регистрацию несколько раз приостанавливали по той причине, что он находится в зоне катастрофического затопления. При покупке дома я этого не знала, в известность меня никто не поставил, хотя сделка купли-продажи оформлялась нотариально. Никаких ограничений указано не было», – рассказывает Анастасия Спасских.
В ноябре 2022 года она обратилась в Волжский городской суд, оспаривая отказ. И появилась надежда – суд установил, что комитет по обеспечению жизнедеятельности города Волжского принимал их незаконно. Однако требования истицы удовлетворили частично – администрацию города обязали повторно рассмотреть заявление Спасских, а не принять решение о признании садового дома жилым.
«Подав повторно документы в комитет по обеспечению жизнедеятельности, я вновь получила отказ по тем же основаниям. Кроме того, для рассмотрения моего вопроса не была на этот раз собрала межведомственная комиссия – председатель комитета Вадим Хоменко принял это решение единолично», – жалуется волжанка.
«Законно и обоснованно»
Дмитрий Токарев разъясняет: в части решения суда о незаконности оспариваемого решения администрации выводы суда вполне законны и обоснованны:
- установлено, что решение вопроса о статусе помещения и признания его пригодным или непригодным для проживания по существу относится к компетенции местной межведомственной комиссии по оценке жилых помещений, созданной администрацией. Однако вопрос Спасских на рассмотрение данной комиссии не передавался, никаких заключений ею по этому поводу не давалось, то есть, нарушена процедура принятия оспариваемого решения;
- хотя ГК РФ и Земельным кодексом предусмотрена возможность ограничений в размещении жилых и садовых домов на определенных территориях, согласно Водного кодекса в зонах подтопления, действительно, запрещено строительство капитальных объектов, не обеспеченных сооружениями инженерной защиты территорий. На это, собственно, и ссылалась администрация в своих возражениях. Однако, как следует из ФЗ «О госрегистрации недвижимости», сведения о нахождении земельного участка в зоне подтопления должны быть включены в ЕГРН. А в данном случае этого не было, соответственно у администрации не было оснований для отказа с такой мотивировкой;
Статья по темеСколько будет стоить дом? О важных новшествах в системе ИЖС - виды разрешенного использования земельного участка истца, установленные правилами землепользования и застройки Волжского, с учетом ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» допускают размещение на указанном участке жилого дома, поэтому вывод администрации о невозможности его размещения не соответствует закону.
«Устранимое препятствие»
Что касается части возложения на администрацию обязанности повторно рассмотреть вопрос истца вместо обязания принять решение о признании садового дома жилым, ситуация менее однозначна и допускает различные толкования и варианты решений. Признав оспоренное решение незаконным, суд был вправе указать администрации Волжского на необходимость устранения допущенного нарушения в интересах Спасских. Однако в данном случае он ограничился тем, что возложил на администрацию обязанности повторно рассмотреть вопрос, на что также имел право.
Обоснованность решения суда в данной части зависит от ответов на следующие вопросы:
- все ли обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений, установлены? То есть, все ли факторы, имеющие значения для правильного решения вопроса, учтены?
- сохраняется ли у администрации, с учетом правовой позиции и обстоятельств, установленных судом в данном деле, возможность принять то или иное решение по существу вопроса?
Как следует из решения, суд, видимо, пришел к выводам, что в данном случае:
- не все обстоятельства установлены. В частности, по поводу нахождения земельного участка в зоне подтопления суд ограничился указанием, что сведения об этом отсутствует в ЕГРН, но сам вопрос по существу – имеется ли там зона подтопления – не исследовал;
- у администрации, даже с учетом правовой позиции и обстоятельств, установленных судом в данном деле, сохраняется возможность принять другое решение. Ведь решением суда не исключена возможность, что могут быть иные препятствия для признания садового дома жилым. Поэтому суд счел целесообразным переложить решение этого вопроса на администрацию.
«Основной довод против администрации – то, что в ЕГРН отсутствуют сведения о нахождении земельного участка Спасских в зоне подтопления – является для чиновников вполне устранимым препятствием. Никто не мешает им организовать регистрацию соответствующих изменений в ЕГРН – это вопрос только времени и соблюдения установленной процедуры – и отказать истцу уже на формально законном основании» – подчеркивает юрист.
