Как оформить договор сдачи-съема жилья, рассказывает правовой эксперт vlg.aif.ru, заслуженный юрист России Владимир Кудрявцев.
Если квартира сдаётся физическому лицу, то оформляется договор найма. Процесс его регулирования закреплен в нормах главы 35 Гражданского кодекса РФ.
Пригодно для проживания
Арендатор (наниматель) вправе потребовать от арендодателя передать жилье в пригодном состоянии для проживания в нем. Это требование подразумевает, что:
- в квартире нормально функционирует вода, отопление, электричество, имеются соответствующие приборы учета таких ресурсов;
- после предыдущих собственников квартира убрана и приготовлена для новых арендаторов;
- в квартире не проживают посторонние лица.
Если вы не единоличный собственник квартиры, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете искать жильцов и заключать с ними договор найма.
Право на личную жизнь
Наниматель имеет право вселить своих несовершеннолетних детей в квартиру без согласия арендодателя, а также прописать их, если он получил прописку в арендуемой квартире.
Важно также, что арендатор может требовать соблюдения прав на неприкосновенность жилища и частной жизни, личную и семейную тайну.
Собственник жилья передает право владения и пользования квартирой, оставляя за собой право распоряжения жильем. Соответственно, беспрепятственно пользоваться жильем он уже не может — это будет нарушать конституционные права нанимателей на неприкосновенность жилища, частной жизни.
Ремонт — на собственнике
Все, что касается капитального ремонта, всегда ложится на собственника. В том числе и платежи за капремонт дома. Требовать оплачивать такие платежи нанимателем незаконно.
Стороны могут также решить вопрос о том, как будут распределяться траты на необходимый текущий ремонт в квартире. Можно предусмотреть, что будет уменьшаться платеж за арендную плату.
После окончания срока аренды наниматель вправе требовать заключить договор на новый срок в преимущественном порядке.
Кроме того, собственник жилья не имеет право повышать арендную плату в любом порядке и в любое время. Повышение возможно не более одного раза в год. Рекомендуется прописывать в договоре на какой процент или размер может быть увеличена арендная плата для предсказуемости этих действий.
Арендатор также может требовать соблюдения порядка по расторжению договора.
Почему надо заключать договор
Нередко при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как оформить договор
Установленной законом конкретной формы договора найма нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия. Образец договора найма жилья можно найти в Интернете.
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди. Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет.
Варианты аренды
Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года. Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочный период — более одного года. Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Кто платит за ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры, о чем составляется акт приема-передачи.
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают.
Как оформить акт приема-передачи
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
Количество мебели и техники. Укажите их состояние.
Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить ее нужно такой же чистой.
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Расторжение договора
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за три месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Регистрация нанимателей
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД, сделать жильцам временную регистрацию или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП РФ, которая предусматривает штраф. Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Еще один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Арендодатель обязан оплачивать подоходный налог (НДФЛ). Его размер зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
