Независимо от состояния экономики, жилищный вопрос остается актуальным для сотен тысяч россиян. Для большинства людей ипотечный кредит – единственная возможность приобрести личную недвижимость. Это серьезное финансовое решение, которое требует детального анализа рисков для финансового благополучия, особенно в период нестабильности. Как правильно оценить и главное рассчитать свои финансовые силы, рассказывает директор филиала БКС Премьер[1] в Волгограде Алексей Рожин.
Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, нужно для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.
Во-первых, риск существенной переплаты. Сейчас в России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. По последним данным, средняя ставка по предложениям крупнейших банков превышает 14,76% годовых[2], что обусловлено ставкой рефинансирования в РФ, гораздо более высокой, чем в развитых странах. Переплата за ипотеку в России является одной из самых больших в мире, именно поэтому ипотечный кредит у нас принято называть «кабалой». Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту может превышать первоначальную стоимость выбранной квартиры.
Во-вторых, риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или создателем бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины – разные. Бизнес может развалиться, и нужно будет время и средства для его восстановления или создания чего-то с нуля. С работы могут уволить, причем вовсе необязательно, что из-за профессиональных качеств работника – может пройти сокращение штата, и вы потеряете время в поиске нового рабочего места. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их исполнение – несмотря на форс-мажорные обстоятельства. Далеко не каждый банк пойдет вам навстречу и, например, сделает отсрочку очередного платежа при подобной ситуации.
В-третьих, валютные риски. Многие помнят кризис 2008 года и конец 2014 года, когда в связи с быстрым обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте практически в одночасье стали для многих сограждан источником больших проблем. Чтобы избежать валютных рисков, следует придерживаться следующего простого правила: брать кредит лучше в той валюте, в которой вы получаете постоянный доход.
Наконец, нужно адекватно оценить прочие риски, которых тоже предостаточно. Собираетесь ли вы всю жизнь прожить именно в этом городе и в этой стране? Или же вы задались целью переезда, и лучше было бы изучить предложения по жилью в предполагаемом будущем регионе проживания (а стоимость жилья и ставки по ипотеке там могут быть значительно привлекательнее)? Если вы все же возьмете квартиру в ипотеку – как с ней поступите в случае переезда? Хватит ли у вас денег не только на первоначальный взнос, но и на оплату услуг страховщиков, оценщиков, нотариуса, ипотечного брокера, риелтора, оформление документов, бланки, и т.д.? Если вы не предусмотрите наличие соответствующей суммы в своем «фонде приобретения жилья», вполне вероятно, что дополнительно к ипотеке придется брать еще и потребительский кредит.
Итак, заключим основные правила «ипотечной безопасности» в кризис:
- Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 35% от вашего ежемесячного дохода или от суммарного дохода вашей семьи.
- Ипотеку берите только в той валюте, в которой получаете свой доход. То есть если ваша зарплата в рублях, то и кредит стоить брать в рублях.
Не теряйте голову на пути к своей мечте и не вкладывайте все свои сбережения в покупку квартиры.
- Не забывайте про свою финансовую подушку безопасности, которая в идеальном варианте должна покрывать основные расходы на 3-6 месяцев. Эта подушка безопасности поможет справиться с возможными проблемами в будущем: если вы потеряете работу, лишитесь части дохода или наступит любой другой неприятный финансовый форс-мажор.
- Страхуйте не только имущество, но и членов семьи. И в первую очередь должен быть застрахован кормилец – тот, на ком лежит основная ответственность по заработку денег, обеспечивающих выплаты по кредиту.
Вышеописанные правила с большой долей вероятности позволят не попасть вам впросак с ипотечным кредитом и всегда оставаться на плаву. Ну а если вы хотите еще и сэкономить на кредите, то правильно ведите себя при выборе банка и программы ипотечного кредитования. Не забывайте про свой кредит и сразу после его получения, ведь его всегда можно усовершенствовать. Разобраться во всех этих финансовых хитросплетениях вам помогут следующие простые советы и правила:
- Посмотрите, с каким банком в вашей компании (в которой вы работаете) действует зарплатный проект. Проще говоря, если у вас есть карточка, на которую начисляется зарплата, то какому банку она принадлежит? Дело в том, что многие банки предлагают пониженные ставки по ипотечным кредитам для сотрудников компаний – участников зарплатных проектов. Например, для таких клиентов банк может снизить ставки на 1-1,5% по сравнению с клиентами, пришедшими в офис банка самостоятельно. То же самое возможно, если ваша компания просто аккредитована при каком-нибудь банке, но не имеет с ним зарплатного проекта. Такой информацией, как правило, располагает отдел кадров.
- Посмотрите, что именно банк может учитывать для оценки вашей платежеспособности. Важно, чтобы в расчет принимались не только ваши прямые доходы, но и имущество, которое принадлежит вам (и вашему созаемщику, в том числе супругу или супруге). Например, банк при оценке платежеспособности заемщика и созаемщика может учитывать недвижимость в собственности (квартира, дом, дача, нежилое помещение и т.д.), земля, автомобили и т.д. Чем больше фактов в вашей финансовой ситуации банк принимает в расчет, тем ниже может быть ставка по кредиту (банк сочтет вас платежеспособным заемщиком), и тем больше может быть сумма одобренного вам кредита. А это также приводит к более привлекательным условиям ипотечного кредита.
- Присмотритесь к различным специальным программам ипотечного кредитования, например, «Молодая семья». Как правило, условия по таким программам более интересные: понижен первоначальный взнос, уменьшена процентная ставка, есть возможность привлечения в качестве созаемщиков родителей, присутствует и отсрочка по уплате основного долга или возможность увеличения срока кредитования в случае рождения ребенка и т.д.
В 2015 году действует ипотека с государственной поддержкой – квартиры, на которые распространяется данная программа, можно купить по докризисным ставкам в размере 12% годовых и ниже. Программа распространяется, как правило, на первичный рынок.
Не забывайте и про «материнский капитал», выдаваемый при рождении (усыновлении) второго и последующего ребенка (детей). Данный капитал возможно использовать как для первоначального взноса по кредиту, так и для досрочного погашения ипотечного кредита.
[1]Наименование «БКС Премьер» используется Акционерным обществом «БКС – Инвестиционный Банк» в качестве коммерческого обозначения для идентификации предоставляемых банком услуг. Акционерное общество «БКС – Инвестиционный Банк» (Генеральная лицензия ЦБ РФ № 101 от 15.12.2014 г., Лицензия ФСФР «154-133-100000 от 14.10.2010 г.).
[2] По данным экспертного портала Сравни.ру. На 31 июля 2015 года. Источник: https://www.sravni.ru/novost/2015/7/31/srednjaja-stavka-po-ipoteke-snizilas-do-1476/
Почему больше россиян стало брать ипотеку? 
Дом за рубежом: «за» и «против» 
Волгоградцы могут заработать на ипотеке 
Ипотеку стоит брать с умом