— Дарение и завещание являются самыми популярными способами передачи прав собственности на недвижимость, в том числе на жильё, — рассказывает заслуженный юрист России Владимир Кудрявцев. — Но и жульничества в этой сфере немало, причем многие ситуации трудно разрулить даже в суде. По данным МВД, за неполный 2024 год в России совершено почти 5,5 тыс. преступлений, связанных с мошенничеством с недвижимостью. Более трети из них приходится на мошеннические действия по договорам дарения.
Российское государство предприняло ряд защитных мер, которые с одной стороны повысят прозрачность и безопасность сделок с недвижимостью, но при этом несколько увеличивают финансовую и документальную нагрузку.
Внесены изменения в ГК РФ и с 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению, то есть теперь каждый договор дарения недвижимости должен быть заверен нотариусом.
Ранее нотариальное заверение требовалось только в отдельных случаях, например, при отчуждении имущества несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц.
Нотариальное заверение договора дарения сделает сделку дороже: необходимо уплатить госпошлину за такую сделку — 0,5% от суммы договора (кадастровой стоимости недвижимости), плюс региональный тариф за объект, плюс налог НДФЛ, который уплачивает одаряемый, если не является близким родственником дарителя.
Напомню, что с 2025 года Налоговым кодексом РФ вводится прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для сделок дарения недвижимости между неблизкими родственниками. Точнее: для объектов стоимостью до 2,4 млн рублей ставка останется 13%, а на сумму, превышающую этот порог, будет применяться ставка 15%. При дарении между близкими родственниками льгота сохраняется, и налог уплачивать не нужно.
К близким родственникам относятся:
- супруги;
- родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные;
- дедушка, бабушка, внуки;
- братья и сестры.
Судебная практика свидетельствует, что если человека обманули или он не понимал значения своих действий, отменить дарение после государственной регистрации почти невозможно. Единственный вариант вернуть недвижимость — это оспорить сделку как недействительную, в этом и помогает нотариальное удостоверение сделки.
Если оформлять договор дарения через нотариуса, риски отнять у собственника жилье сводятся к нулю.
Нотариус при оформлении дарения: разъясняет сторонам суть и последствия подписания каждого пункта документа, уточняет реальную волю сторон, исключает риск совершения сделки под давлением, под действием алкоголя, лекарств и так далее. А если заподозрит аферу — откажет в удостоверении сделки. Нотариус сам составит текст, чтобы гарантировать его соответствие законодательству, законным интересам участников сделки и других людей, исключить вероятность ошибок. Такой договор надежен в суде.
Нотариус работает по принципу одного окна: проверяет права на недвижимость и ее обременения, оперативно запрашивает из государственных реестров нужную информацию, направляет документы для регистрации прав в Росреестр в электронном виде.
Нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку. Это значит, что в случае ошибки нотариуса пострадавшему полностью возместят ущерб.